A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção do imóvel sob o pretexto de ter realizado benfeitorias necessárias ou úteis. A decisão, proferida no julgamento do Recurso Especial (REsp) 2.233.373, limita táticas protelatórias de devedores e representa um importante precedente para conferir mais agilidade à retomada de imóveis e à recuperação de créditos correlatos.
Indenização não se confunde com direito de retenção
No caso concreto, a locatária recorreu ao STJ alegando que realizou investimentos vultosos que equivaleram quase à reconstrução do bem, o que justificaria sua permanência no local até que fosse ressarcida.
No entanto, a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, esclareceu que o direito de receber indenização pelas melhorias feitas não se confunde com o direito de retenção (que consiste em manter a posse física do imóvel de forma coercitiva). Enquanto o direito à indenização financeira pode vir a ser reconhecido em debate próprio, a retenção do bem exige, obrigatoriamente, que o ocupante esteja exercendo a posse de boa-fé — o que deixa de ocorrer no momento em que ele para de pagar os aluguéis.
Inadimplemento afasta a boa-fé contratual
O ponto central do entendimento do STJ reside no princípio da boa-fé objetiva. Nos contratos de locação, o pagamento regular de aluguéis e encargos é a obrigação principal que legitima a fruição do imóvel e sustenta a posse de boa-fé.
Quando há o descumprimento desse dever básico, o equilíbrio contratual é quebrado. Nas palavras da ministra relatora, “o locatário que deixa de adimplir a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, apresentar-se como credor em condições de exercer, contra o locador, o direito de retenção (…) pois a retenção, enquanto instrumento coercitivo, revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor”.
Impactos práticos para a recuperação de crédito e retomada de bens
Esta decisão do STJ traz reflexos estratégicos imediatos para o contencioso imobiliário e para a recuperação de ativos:
– Fim de barreiras protelatórias: Evita que inquilinos devedores utilizem reformas (por mais expressivas que sejam) como um “escudo processual” para prolongar indefinidamente sua permanência gratuita no imóvel em meio a ações de despejo.
– Agilidade na desocupação: Facilita a retomada do imóvel pelo credor de forma mais rápida, permitindo que o bem seja novamente rentabilizado ou vendido, enquanto a discussão sobre eventuais créditos de indenização é remetida para a via estritamente financeira.
– Segurança contratual: Desestimula o inadimplemento oportunista, deixando claro que o devedor não pode invocar prerrogativas de posse de boa-fé quando deixa de cumprir sua contraprestação principal.
O escritório acompanha atentamente os precedentes dos Tribunais Superiores para aplicar as estratégias mais céleres e eficazes na preservação do patrimônio e na recuperação de crédito de nossos clientes.
Por:
Eduardo Anversa Scremin – OAB/RS 110.840
Emmanuel Pippi Portella OAB/RS 122.344
Gleidson dos Santos Ferreira OAB/RS 098.408
Ana Amélia Da Rosa Reis – Acadêmica de direito.
