Ao julgar o Recurso Especial n. 2.104.086, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por manter o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), no qual concluiu-se que, à luz da Lei do Distrato (Lei n. 13.786/18), é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado. O caso em análise trata-se de uma ação de rescisão contratual e devolução de valores pagos, cujo objeto consiste em um contrato de compra e venda de lote não edificado celebrado no ano de 2021.
Nesse contexto, a ministra relatora Maria Isabel Gallotti esclarece que, nos contratos de compra e venda de lote não edificado, celebrados antes da entrada em vigor da Lei n. 13.786/18, a questão relativa à retenção de valores pagos pelo adquirente que desistiu do negócio era regida em conformidade com a Súmula 523 do STJ, a qual dispõe que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Essa dinâmica ocorria, pois, até o ano de 2018, não havia previsão legal quanto à cláusula penal específica para esses casos, já que a redação anterior da Lei n. 6.766/79 estabelecia que os referidos contratos eram irretratáveis, de modo que não poderiam ser rescindidos por livre vontade das partes. Com o advento da Lei do Distrato, passou-se a prever expressamente o direito de rescisão, exigindo-se que os contratos tragam um quadro-resumo com as penalidades. Logo, como o contrato em análise foi celebrado em 2021 e continha cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato, não há ilegalidade na multa. No caso concreto, inclusive, observou-se que a multa e os encargos superaram o montante pago pelo adquirente, resultando em inexistência de saldo a ser restituído.
Quanto à taxa de fruição, a relatora destacou que, antes da Lei n. 13.786/18, a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que não seria possível a sua cobrança em lotes não edificados. Isso porque a cobrança era fundamentada no instituto do lucro cessante (presunção de aluguel), o qual não se aplicava a lotes vazios, pois o uso dependia de posterior construção. No entanto, a ministra ponderou que: “Não é exato afirmar que a jurisprudência do STJ julgasse incabível a indenização […] entendia-se não ser possível presumir os lucros cessantes […] sem a prova de que o imóvel seria passível de uso e fruição imediatos”.
Com a nova lei, a taxa de ocupação passou a ser expressamente prevista no artigo 32-A, inciso I. Como a legislação não faz distinção entre lote edificado ou não, a ministra entendeu que não cabe ao judiciário criar tal diferenciação, sob pena de ofensa ao princípio da separação dos poderes. Assim, conclui-se que a retenção da taxa possui fundamento legal, reforça a força vinculante dos contratos e evita a especulação imobiliária, preservando a segurança jurídica.
Por:
Márcia Aguirre dos Santos – OAB/RS 139.367
Rodrigo Viegas – OAB/RS 60.996
Raiane Vestena – Acadêmica de Direito
