A Reforma Tributária, consolidada pela Lei Complementar n. 214/25, promove uma das mudanças mais profundas na gestão de ativos imobiliários das últimas décadas. A partir de 1º de janeiro de 2026, a locação de imóveis deixou de ser documentada por recibos simples para ingressar obrigatoriamente no ecossistema dos documentos fiscais eletrônicos. Esta transição não é apenas burocrática; ela é a condição necessária para que o locador usufrua da dispensa de recolhimento de impostos no ano-base 2026.
Nem todo locador pessoa física será obrigado a emitir nota fiscal imediatamente, mas os novos limites estabelecidos pela reforma são claros e exigem monitoramento constante do faturamento. A obrigatoriedade de emissão da NFS-e de padrão nacional e o consequente destaque do IBS/CBS aplicam-se àqueles que cumprirem requisitos específicos de volume e receita. Quanto aos critérios, estes referem-se a possuir mais de três imóveis locados com receita bruta acima de R$240 mil no ano anterior e obtenção de faturamento superior a R$288 mil com aluguéis no próprio ano-calendário.
Para empresas e investidores que superam esses patamares, a nota fiscal passa a ser o único documento legítimo para a operação. Embora a obrigatoriedade legal tenha iniciado em janeiro, o Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 1/25 instituiu um período de transição tecnológica, conhecido como a “Janela de Abril” de 2026.
Até o primeiro dia do quarto mês subsequente à publicação dos regulamentos comuns — o que, na prática, aponta para abril de 2026 —, não haverá aplicação de penalidades pela falta de registro dos campos específicos do IBS/CBS. Durante este hiato, a obrigação acessória será considerada atendida mesmo sem o rigor técnico total, garantindo a manutenção da dispensa de recolhimento. Contudo, após esse período de “calibração”, o rigor na validação dos campos será absoluto.
Um ponto fundamental que o locador deve compreender é que, em 2026, as notas fiscais de aluguel deverão destacar as chamadas alíquotas de teste, sendo 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. A grande vantagem estratégica reside no fato de que o pagamento efetivo desses valores está dispensado, desde que a nota fiscal seja emitida corretamente. É a chamada “conformidade premiada”, onde o preenchimento técnico do documento substitui o desembolso financeiro.
Por outro lado, a falha na emissão ou o preenchimento incorreto pode desqualificar o locador deste benefício, gerando a cobrança imediata dos tributos sobre todo o faturamento do ano. Para garantir a segurança jurídica e a neutralidade fiscal, a nova nota fiscal de aluguel deve conter informações que antes eram negligenciadas em recibos, como a identificação do ativo por meio da inscrição imobiliária e o código do CIB, o chamado “CPF do imóvel”.
É igualmente imperativo realizar a segregação de verbas, discriminando parcelas que não integram a base de cálculo, como IPTU e condomínio, para evitar a tributação indevida sobre simples repasses de custos. Para locadores que alugam para pessoas jurídicas, o destaque correto do imposto é vital, pois permite que o inquilino se credite desses valores, mantendo a competitividade comercial do imóvel.
Diante das obrigações acessórias previstas, o ano de 2026 não deve ser visto como um período de espera, mas como uma fase de adaptação obrigatória. A transição do recibo para a NFS-e nacional é o único caminho para navegar pela Reforma Tributária sem perdas de fluxo de caixa. Preparar os cadastros imobiliários e revisar os contratos agora é a diferença entre usufruir de uma transição assistida ou enfrentar passivos tributários evitáveis.
Nesse cenário intrincado, a consulta a um profissional tributarista capacitado é crucial. Um especialista poderá auxiliar na interpretação das novas regras de transição, na identificação de oportunidades de planejamento e na estruturação das operações para otimizar a conformidade documental. Com um planejamento adequado e a assessoria jurídica e tributária correta, locadores e empresas podem, sim, transformar os desafios da Reforma Tributária em oportunidades concretas, garantindo a segurança jurídica e a eficiência financeira de seus ativos imobiliários.
Por:
Camillii Gross – OAB/RS 137.845
