Ao julgar o Recurso Especial n. 1.929.926, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria, entendeu que o bem imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado por dívida condominial. O caso em análise foi movido por um condomínio contra um morador que deixou de pagar as taxas condominiais. Ocorre que o imóvel em questão está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal que, por sua vez, alegava não ser responsável pela dívida, já que apenas detinha a propriedade resolúvel do bem, atuando como credora fiduciária e não como possuidora direta do imóvel.
Nesse contexto, a instituição sustentava a impenhorabilidade do bem por dívidas condominiais, em conformidade com o então entendimento da 3ª Turma do STJ, no qual o imóvel alienado fiduciariamente não poderia ser penhorado, pois não integrava o patrimônio do devedor fiduciante e, sim, do credor fiduciário.
No entanto, o ministro Raul Araújo, prolator do voto vencedor, ao decidir, firmou entendimento de que a instituição financeira, enquanto credora fiduciária, também detém a responsabilidade de arcar com as obrigações de natureza “propter rem”, ou seja, “em razão da coisa”. Isso significa que ela está ligada ao próprio imóvel e o acompanha, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor.
Assim, sendo a credora fiduciária reconhecida como proprietária do bem e possuidora indireta, torna-se também condômina do condomínio edilício. O ministro destacou: “O fato de ser o credor fiduciário possuidor indireto da unidade condominial não subtrai sua condição essencial de proprietário do bem, como unanimemente se reconhece. Então, por que não estaria obrigado a participar das despesas condominiais, a exemplo dos demais proprietários-condôminos? Que privilégio seria esse erguido em detrimento de todos os demais condôminos-proprietários não signatários de contrato de alienação de coisa imóvel?”.
Ademais, para o ministro Raul Araújo, o contrato de alienação fiduciária tem caráter voluntário entre as partes (contratado e contratante) e não deve, portanto, alcançar e prejudicar direitos de terceiros não contratantes, nesse caso, os demais condôminos. Contudo, reforçou que o entendimento se aplica apenas à hipótese de ser o credor o condomínio, não sendo possível estendê-lo a credores comuns do devedor fiduciante.
Com esta decisão, o condomínio que busca executar dívidas condominiais de um imóvel alienado fiduciariamente poderá promover a citação não apenas do devedor fiduciante, mas também do credor fiduciário (a instituição financeira). De outro lado, o devedor fiduciante deve se atentar ao fato de que, havendo inadimplemento dos condomínios, o credor fiduciário poderá realizar a cobrança regressiva ou, ainda, dar por rescindido o contrato de alienação fiduciária por descumprimento de uma obrigação legal e contratual.
De qualquer forma, a decisão reforça a proteção dos interesses do condomínio e dos condôminos, a fim de evitar que os demais moradores arquem com os custos gerados pela inadimplência de um único morador ou se sintam autorizados a, estando em condições idênticas, também não pagarem suas quotas condominiais, pacificando, assim, a questão anteriormente controversa.
Por:
Julia Ribeiro Corrêa – OAB/RS 123.533
Rodrigo Viegas – OAB/RS 60.996
Raiane Vestena – Acadêmica de Direito/Estagiária
