A definição do momento em que o imóvel deve ser avaliado é uma das questões mais relevantes nas ações de desapropriação, pois influencia diretamente o valor da indenização devida ao expropriado. Embora o art. 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 estabeleça que a indenização deve refletir o valor contemporâneo do bem, a aplicação dessa regra tem suscitado controvérsias quando há um longo intervalo entre a imissão provisória na posse pelo Poder Público e a realização da perícia judicial.
Diante da divergência observada em situações excepcionais, o Superior Tribunal de Justiça afetou o Tema 1.432 ao rito dos recursos repetitivos. A Corte definirá em quais hipóteses a regra da contemporaneidade da avaliação poderá ser relativizada e qual deverá ser o marco temporal adequado para a apuração da indenização nas desapropriações diretas e indiretas.
A discussão ganhou maior relevância em processos nos quais eventos econômicos extraordinários, como a pandemia da Covid-19, provocaram alterações significativas no mercado imobiliário. Nessas situações, passou-se a questionar se a adoção automática da data da perícia seria suficiente para assegurar a justa indenização prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal.
A definição da tese, contudo, transcende os efeitos da pandemia. O julgamento deverá estabelecer critérios gerais para identificar em quais circunstâncias a regra da contemporaneidade da avaliação poderá ser excepcionada, conferindo maior uniformidade ao tratamento da matéria pelos tribunais.
A jurisprudência do STJ já reconhece que a regra prevista no Decreto-Lei nº 3.365/1941 não possui caráter absoluto. Em hipóteses excepcionais, a adoção do valor apurado na data da perícia pode conduzir a resultado incompatível com a justa indenização ou acarretar enriquecimento sem causa de uma das partes, circunstâncias que justificam a adoção de outro marco temporal para a avaliação do imóvel.
Entre as situações em que a Corte tem admitido essa relativização destacam-se: (i) o longo período entre a imissão provisória na posse e a realização da perícia judicial; (ii) a ocorrência de valorização ou desvalorização extraordinária do imóvel, decorrente de fatores excepcionais e alheios às oscilações ordinárias do mercado; e (iii) a valorização do bem em razão da própria obra pública ou da infraestrutura executada pelo ente expropriante. Em muitos casos, essas circunstâncias podem ocorrer de forma concomitante, exigindo a análise das particularidades da demanda.
É importante destacar que tais exceções não são presumidas. A parte que pretende afastar a regra da contemporaneidade da avaliação deve demonstrar, mediante elementos técnicos e provas consistentes, que a adoção da data da perícia compromete a fixação da justa indenização. O simples decurso do tempo, por si só, não é suficiente para justificar a alteração do marco temporal.
A tese a ser firmada no Tema 1.432 deverá consolidar os critérios para aplicação dessas exceções e uniformizar o entendimento sobre a matéria. A definição do marco temporal da avaliação possui impacto direto sobre o valor da indenização e, consequentemente, sobre o equilíbrio entre o direito de propriedade do expropriado e o interesse público que fundamenta a desapropriação, conferindo maior previsibilidade e segurança jurídica às partes envolvidas.
Por:
Rodrigo Viegas – OAB/RS 60.996
Jackeline Prestes Maier – OAB/RS 120.221
