Em recente decisão, no REsp 2.207.433, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento acerca da inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial aos pedidos de adjudicação compulsória. O recurso pleiteava o reconhecimento da prescrição do saldo devedor de um imóvel e, por consequência, a expedição de mandado de adjudicação compulsória com base na teoria do adimplemento substancial.
O principal objetivo dessa teoria é impedir a resolução de um contrato quando o devedor já cumpriu a maior parte de sua obrigação, ou seja, resta apenas parcela ínfima em comparação com o valor já quitado. Ela é frequentemente invocada para preservar o negócio jurídico, evitando que pequenos descumprimentos levem à resolução completa de um contrato que já gerou grande parte de seus efeitos.
De outro lado, a adjudicação compulsória é um procedimento que garante a regularização da propriedade ao promitente comprador que reste impossibilitado de registrar para si o imóvel adquirido. Para isso, é exigido o cumprimento dos seguintes requisitos: que tenha sido celebrado contrato de promessa de compra e venda; que não tenha se pactuado direito de arrependimento; que tenha sido pago o preço total; e que haja impossibilidade na transferência da propriedade.
Desse modo, para o colegiado, dois são os principais motivos para a não aplicação da teoria à adjudicação compulsória: (a) que a transferência “forçada” da propriedade para o nome do comprador exige como requisito indispensável a quitação integral do valor acordado no contrato, o qual é incompatível com a aludida teoria; e (b) que a teoria seria incompatível com a boa-fé contratual, atuando como incentivo para o inadimplemento das últimas parcelas, já que autorizaria a regularização da propriedade registral sem a quitação do valor acordado.
A corroborar tal entendimento, o STJ ressaltou que a prescrição de uma dívida não implica na sua inexistência ou quitação, mas apenas na perda da pretensão de cobrá-la judicialmente, não servindo tal fato para rever o posicionamento.
Por fim, a relatora, ministra Nancy Andrighi, concluiu que restariam dois caminhos aos promitentes compradores recorrentes: “a celebração de acordo com a recorrida, de tal modo que essa última se proponha à outorga da escritura definitiva, ou o ajuizamento de ação de usucapião, se estiverem presentes os requisitos legalmente exigidos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva”.
Por:
Julia Ribeiro Corrêa – OAB/RS 123.533
Rodrigo Viegas – OAB/RS 60.996
Márcia Aguirre – Acadêmica de Direito
