O mercado imobiliário brasileiro inicia o ano de 2026 sob uma transformação estrutural sem precedentes. Com a regulamentação da Reforma Tributária pela Lei Complementar nº 214/2025, as operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas deixam de ser tributadas exclusivamente como renda e passam a integrar a base de cálculo do IVA dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
O critério central dessa mudança é a habitualidade, que passa a diferenciar o investidor eventual do locador ou vendedor profissional perante o fisco. Esse novo cenário marca o fim do PIS, da Cofins e do ISS, substituídos por um sistema que busca maior transparência, mas que exige atenção redobrada à conformidade tributária.
Uma das principais ferramentas de controle será o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”, que reunirá informações e transações em uma base nacional unificada. Para mitigar o impacto financeiro inicial, a nova legislação prevê alíquotas reduzidas para o setor imobiliário: a locação de imóveis contará com um redutor de 70% sobre a alíquota padrão, resultando em uma carga tributária efetiva estimada em 8,4%. Já as demais operações, como a venda de imóveis, terão redução de 50%, com tributação aproximada de 14%.
Para pessoas físicas, contudo, a incidência de IBS e CBS na locação ocorrerá apenas quando a atividade for considerada profissionalizada. Ou seja: quando o proprietário auferir receita superior a R$ 240 mil no ano anterior, proveniente de mais de três imóveis distintos. Aqueles que operarem abaixo desses limites permanecem submetidos às regras atuais do Imposto de Renda.
No âmbito da compra e venda de imóveis, a habitualidade passa a ser definida pela rotatividade dos bens no patrimônio. Conforme análise técnica de Rosa Freitas (CNB/SP), a LC nº 214/2025 estabelece que apenas imóveis mantidos por menos de cinco anos integram o cálculo da habitualidade. Assim, a venda de imóveis antigos, mantidos por período superior a cinco anos, permanece fora da incidência de IBS e CBS.
O rigor aumenta significativamente para quem constrói com finalidade de venda. A comercialização de duas ou mais unidades construídas pelo próprio proprietário nos últimos cinco anos gera, automaticamente, a obrigatoriedade de recolhimento dos novos tributos. Esse controle será reforçado pelo Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que permitirá o cruzamento de dados em tempo real entre cartórios, instituições financeiras e prefeituras, reduzindo drasticamente a informalidade histórica do setor.
O ano de 2026 será um período de transição, preparando o mercado para a tributação plena a partir de 2027. Para grandes proprietários e investidores com volume relevante de ativos, a adoção de estruturas como holdings patrimoniais surge como estratégia de gestão eficiente. O momento exige uma revisão criteriosa de contratos e da organização patrimonial, a fim de preservar a rentabilidade dos ativos diante da nova realidade fiscal brasileira.
Márcia Aguirre – OAB/RS 139.367
Rodrigo Viegas – OAB/RS 60.996
