O texto do Projeto de Lei Complementar (PLC) n. 68/24, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS), foi aprovado pela Câmara dos Deputados no dia 17 de dezembro de 2024 e sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 16 de janeiro de 2025.
Dentre as diversas previsões da Reforma Tributária, neste artigo, dá-se especial atenção àquelas estabelecidas quanto às transações imobiliárias, setor de grande relevância para a economia do país que enfrentará variados desafios diante das mudanças propostas pelo texto recentemente aprovado.
A versão anterior do projeto de lei indicava às operações com imóveis a alíquota de 26,5%, mas com dois redutores que serviriam para ajustar a carga tributária, quais sejam: 40% em operações com bens imóveis (cobrado principalmente de incorporadoras e construtoras) e 60% em operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
A nova versão do PLC n. 68/24 trouxe mais vantagens do que a proposta anterior, porém ainda representa aumento nos custos e na tributação se comparado com a situação atual do setor imobiliário.
Segundo as novas diretrizes, o mercado imobiliário terá um abatimento de 40% no Imposto sobre Valor Agregado (IVA) total, o que significa uma alíquota média de 15,9% sobre os lucros obtidos nas transações de imóveis novos. Se considerarmos o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a taxa final pode chegar a 18,9%. Essa alteração indica um aumento significativo no ônus fiscal, o qual terá de ser, inclusive, repassado ao consumidor final.
Ademais, a reforma define quando uma pessoa física será considerada contribuinte do IVA, indicando três casos diferentes para esse enquadramento:
· venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos;
· venda de mais de um imóvel no ano anterior, construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
· aluguel de mais de três imóveis distintos, com receita anual superior a R$240 mil.
Além disso, indica benefícios fiscais para o setor, aumentando o redutor social do aluguel, que era previsto no texto anterior, de R$400,00 para R$600,00, reduzindo custos para locações populares. Outros redutores previstos são:
· R$100 mil na compra de imóveis novos;
· R$30 mil na compra de lote residencial.
Impõe também a redução de alíquotas de 70% para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento e 50% para demais operações imobiliárias e traz a tributação de corretagem de imóveis, com incidência no pagamento do serviço de intermediação.
Pode ser verificado, igualmente às demais áreas afetadas pela Reforma Tributária, que o legislador se concentrou no conceito de tributação progressiva ao estabelecer benefícios fiscais e enquadramentos de contribuinte diferentes, visando garantir que contribuintes com maior capacidade contributiva paguem mais impostos, enquanto os de menor capacidade sejam menos onerados.
Isso se confirma em uma reportagem do Broadcast, na qual foi apresentada uma simulação feita pelos empresários que indica que a carga tributária sobre os imóveis será progressiva:
· para um imóvel de até R$240 mil, a tributação passaria de 6,41% para 7,4%;
· para um imóvel de R$500 mil, o aumento seria de 8% para 10,6%;
· para imóveis de R$1 milhão, a carga tributária iria de 8,11% para 12%;
· para imóveis de R$2 milhões, passaria de 8% para 12,3%.
A mesma simulação também aponta uma alta de 226% da carga tributária para loteamentos e um aumento de cerca de 11% na locação de imóveis, demonstrando que essas alterações aprovadas implicam em um considerável aumento na carga tributária, o que precisa ser avaliado com atenção por investidores e empreendedores do setor a fim de compreender seu reflexo nas operações e nos preços finais dos imóveis.
Os impactos financeiros desse aumento devem ser objeto de estudo para que seja mantido o equilíbrio entre a arrecadação suficiente e a manutenção da competitividade econômica, sendo recomendada às empresas do mercado imobiliário a consulta a um advogado especialista para que haja uma adaptação eficiente à reforma.
Por:
Camilli Gross: Acadêmica de Direito