STJ: hipoteca posterior prevalece sobre promessa de compra e venda
Ao ver seu bem ser penhorado em sede de cumprimento de sentença movido em face do promitente vendedor de um bem imóvel, a promitente compradora apresentou, em face do credor, “embargos de terceiro” para liberação do bem. Contudo, ao analisar o processo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina e, por unanimidade, decidiu que a hipoteca posterior deve prevalecer sobre a promessa de compra e venda de imóvel comercial.
O que ocorre, no caso em análise, é que as partes promitente vendedora e promitente compradora entabularam um contrato de promessa de compra e venda e não o levaram a registro, enquanto que a garantia hipotecária recebida pelo credor por meio de contrato de locação, embora tenha sido realizada em momento posterior, foi devidamente registrada na matrícula do bem.
Assim, em que pese ambos os envolvidos (promitente compradora e credor) estivessem de boa-fé, o STJ entendeu por beneficiar aquele que adotou as diligências que lhe eram cabíveis à preservação do seu direito, inclusive perante terceiros, qual seja: o registro.
Além disso, o STJ expressamente afastou a aplicação das Súmulas n. 83¹ e n. 308², respectivamente, porque: a primeira apenas prevê a possibilidade de apresentação de embargos de terceiro, não a garantia da prevalência do compromisso, de modo que cada caso deve ser analisado de forma particular; e a segunda tem sua aplicação restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), conforme entendimento do STJ.
Assim, destaca-se o que foi dito pelo relator, ministro Antônio Carlos Ferreira, quanto à importância do registro do título: “[…] a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel”.
Desse modo, em que pese reste preservada a validade do contrato entre as partes contratantes (promitente vendedora e promitente compradora), evidencia-se a importância da efetivação do competente registro na matrícula do imóvel para preservação do patrimônio perante terceiros.
¹ SÚMULA N. 83 DO STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
² SÚMULA N. 308 DO STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Por:
Julia Ribeiro Corrêa – OAB/RS 123.533
Rodrigo Viegas – OAB/RS 60.996
Raiane Vestena – Acadêmica de Direito
