Com a publicação da Lei Complementar n. 214/25, oriunda do PL n. 68/24, a Reforma Tributária trouxe inúmeras mudanças ao setor imobiliário, nelas incluídas diversas regras e reduções. Dentre as novidades, está a previsão dos chamados “redutor de ajuste” e “redutor social”, ambos criados como solução a alguns dos desafios oriundos da implementação do IVA, tais como:
(i) a existência de estoque de imóveis já tributados e sem crédito para compensação futura;
(ii) possível cumulatividade em operações envolvendo não contribuintes e contribuintes regulares; e
(iii) aumento da carga tributária e o seu reflexo no acesso à moradia por pessoas com menor nível de renda.
O redutor de ajuste está previsto nos artigos 257 e 258 da Lei Complementar n. 214/25 e servirá para reduzir a base de cálculo do IBS e do CBS das operações de alienação de bem imóvel realizadas por contribuinte regular, aplicando-se então o método da subtração. Isso ocorre porque a lei se preocupou em evitar a cumulatividade que poderia surgir ao contribuinte regular quando da aquisição de bem de não contribuinte, tendo em vista que a operação não lhe gerará crédito de IBS/CBS.
Para a aplicação do redutor de ajuste nas operações, foram fixadas três regras distintas a serem aplicadas a depender da situação do imóvel:
(i) no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste será composto observando duas alternativas: (a) o valor de aquisição atualizado pelo IPCA até 31/12/2026 somado ao valor do ITBI/laudêmio e às contrapartidas urbanísticas exigidas pelos entes públicos; ou (b) o valor de referência disponibilizado no SINTER somado ao valor do ITBI/laudêmio e às contrapartidas urbanísticas exigidas pelos entes públicos; sendo constituído em 31/12/2026;
(ii) no caso de bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste será composto observando a seguinte soma: do valor de aquisição do terreno atualizado pelo IPCA; do valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou à comercialização do bem imóvel adquirido anteriormente a 1º de janeiro de 2027, atualizado pelo IPCA até 31/12/2026; e o valor do ITBI/laudêmio e das contrapartidas urbanísticas exigidas pelos entes públicos; sendo constituído em 31/12/2026;
(iii) no caso de bens imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, o redutor de ajuste será composto observando o valor de aquisição do bem imóvel corrigido pelo IPCA somado ao valor do ITBI/laudêmio e às contrapartidas urbanísticas exigidas pelos entes públicos; sendo constituído na data da operação.
O redutor de ajuste será constituído nas datas acima indicadas e assim será mantido (com o mesmo valor e o mesmo critério de correção) nas operações que se seguirem, sendo extinto apenas quando o imóvel for alienado para um não contribuinte. Assim, percebe-se que, em um primeiro momento, o denominado “valor de referência” será um grande aliado do contribuinte, que deverá aproveitar os prazos para sua impugnação após a disponibilização junto ao SINTER – procedimentos estes que ainda serão objeto de regulamento específico. Isso porque, a depender do valor de referência, em alguns casos, poderia haver cobrança mínima ou nenhuma cobrança do imposto na operação de alienação de bem imóvel.
Além disso, ressalta-se que esse redutor não será aplicado às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento. Este ponto, assim como outros, é amplamente discutido por ser considerado menos equitativo, já que serão geradas situações em que alguns contribuintes terão direito a crédito nessas operações e outros não. Há também grandes discussões quanto à aplicação do redutor de ajuste em operações realizadas entre contribuintes regulares, já que, nesse caso, haveria duplicidade de benefícios. Isso ocorre porque a Lei Complementar n. 214/25 não vedou expressamente a hipótese. Desse modo, aguardam-se readequações futuras à Lei Complementar n. 214/25, bem como a publicação de regulamento que trará regras e procedimentos a serem adotados nas operações imobiliárias.
O redutor social, por sua vez, é um mecanismo criado para redução da carga tributária na aquisição de moradia por contribuintes regulares que tenham menor nível de renda, observados os requisitos descritos na lei. Para isso, ao contrário do que ocorre com o redutor de ajuste, a Lei Complementar n. 214/25 já apresenta, em seus artigos 259 e 260, os valores que serão considerados para o redutor social, sendo eles: R$100 mil na aquisição de bem imóvel residencial novo; R$30 mil na aquisição de lote residencial; e R$600,00 por mês para locação de imóveis residenciais, todos atualizados mensalmente pelo IPCA.
Por:
Amanda Costabeber Guerino – OAB/RS 120.044
Julia Ribeiro Corrêa – OAB/RS 123.533
Marcelo Carlos Zampieri – OAB/RS 38.529
Maria Eugênia Melo – OAB/RS 113.553
