Em 08 de outubro de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou sob o rito dos repetitivos o Tema 1.173 (REsp 2.008.542/RJ e REsp 2.008.545/DF), estabelecendo parâmetros claros sobre a responsabilidade civil do corretor de imóveis em face de prejuízos sofridos por consumidores em razão do inadimplemento das obrigações contratuais da construtora ou incorporadora. O acórdão foi publicado oficialmente no Diário de Justiça Eletrônico Nacional em 29 de outubro de 2025.
O julgamento tinha por objetivo uniformizar a jurisprudência diante de divergências judiciais que atribuíam, de forma indevida, responsabilidade solidária a corretores e imobiliárias por atrasos na entrega de imóveis, vícios construtivos e outros descumprimentos vinculados diretamente à execução do empreendimento imobiliário. Obrigações estas que, em regra, são imputadas exclusivamente à construtora ou incorporadora no contrato de promessa de compra e venda.
Na tese firmada, o Tribunal definiu que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável pelos danos causados ao consumidor decorrentes do descumprimento de obrigações pela construtora ou incorporadora, salvo nas hipóteses em que fique comprovado, de forma específica: “(i)envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor”.
A decisão repousa na distinção entre a função típica do corretor, qual seja a intermediação do negócio jurídico entre comprador e vendedor, e as atividades empresariais de incorporação e construção imobiliária, que implicam obrigações contratuais próprias e responsabilidade objetiva perante o consumidor. Não estando envolvido nessas atividades, o corretor não integra a cadeia de fornecedores de produtos ou serviços em dimensão que justifique sua responsabilização solidária.
A consolidação do Tema 1.173 representa um marco interpretativo de grande impacto no direito imobiliário e consumerista, oferecendo segurança jurídica para o mercado ao delimitar os contornos da responsabilização do intermediador e evitar a inclusão automática de corretores no polo passivo de ações indenizatórias sem a demonstração concreta das condições excepcionais previstas na tese.
Marcelle Piovesan de Quadros – OAB/RS 139.169
Júlia Vitória de Lima – Acadêmica de Direito/Estagiária
