Em julgamento recente, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ, no REsp 2.233.373/GO, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, reafirmou que o locatário inadimplente não pode exercer direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias úteis e necessárias realizadas no bem, ainda que eventualmente possua direito à indenização pelos valores investidos.
O caso teve origem em ação de despejo por falta de pagamento onde a locatária alegava ter investido valores substanciais na reestruturação do imóvel, incluindo benfeitorias necessárias à habitabilidade do bem. Com esse fundamento, pretendia permanecer na posse do imóvel até que fosse apurado e compensado o montante correspondente.
O STJ, ao apreciar a matéria, estabeleceu distinção relevante entre o crédito indenizatório decorrente das benfeitorias e o direito de retenção, destacando que, embora o art. 35 da Lei n.º 8.245/1991 reconheça o direito à indenização e à retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis introduzidas no imóvel, o exercício da retenção pressupõe posse juridicamente qualificada como de boa-fé, condição incompatível com o inadimplemento da obrigação principal do contrato de locação, que é justamente o pagamento pontual dos aluguéis e encargos.
Nesse contexto, o acórdão reforçou a natureza sinalagmática da locação, marcada pela reciprocidade de obrigações entre as partes: ao locador cabe ceder o uso do imóvel; ao locatário, pagar a contraprestacão acordada. O inadimplemento dos aluguéis rompe esse equilíbrio e frustra a legitítima expectativa do locador, eliminando o suporte jurídico que poderia justificar a manutenção da posse para fins de retenção.
O posicionamento adotado reforça que o direito de retenção não é absoluto e deve ser lido à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. Admitir que o locatário inadimplente permanecesse no imóvel até a apuração das benfeitorias significaria prolongar a ocupação sem contraprestação.
A indenização, por sua vez, deverá ser examinada sem obstar a retomada do imóvel, admitindo-se, quando cabível, a compensação entre benfeitorias, danos, aluguéis e encargos pendentes, nos termos do Código Civil.
A decisão é acertada e contribui para a segurança jurídica nas relações locatícias ao preservar o equilíbrio contratual e delimitar os efeitos das benfeitorias introduzidas no imóvel, impedindo que o direito de indenização seja instrumentalizado para obstar o despejo em situações de inadimplemento.
Escrito por:
Julia Ribeiro Corrêa – OAB/RS 123.533 e Luiza Dellamea – Acadêmica de Direito
