Uma recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.099.382) acende um sinal de atenção importante para construtoras e incorporadoras: o descumprimento de obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda — especialmente aquelas relacionadas à situação jurídica e fiscal do imóvel — pode gerar não apenas responsabilidade pelo inadimplemento, mas também condenação ao pagamento de danos morais.
No caso julgado pelo STJ, uma incorporadora vendeu um terreno com débitos tributários anteriores à assinatura do contrato. O próprio instrumento contratual previa, de forma expressa, que essas obrigações eram de responsabilidade da vendedora. Mesmo assim, os débitos não foram quitados, o que impediu o comprador de acessar o imóvel e iniciar seu projeto construtivo.
O ministro relator manteve a condenação ao pagamento de R$ 5 mil por danos morais, reconhecendo que o impedimento de acesso ao bem adquirido vai além do mero aborrecimento. Para o tribunal, a aquisição de um imóvel gera no comprador uma justa expectativa de uso e frustrar essa expectativa por inadimplemento do próprio vendedor configura abalo moral passível de indenização. A decisão foi unânime.
A decisão reforça deveres essenciais que toda empresa do setor imobiliário deve observar antes e durante a venda de imóveis:
Primeiro, é indispensável verificar a situação fiscal e jurídica do imóvel antes de qualquer alienação. Débitos de IPTU, taxas condominiais, ônus reais ou restrições administrativas precisam ser identificados e regularizados — ou, no mínimo, devidamente informados ao comprador com a clara definição de quem arcará com eles.
Segundo, as declarações feitas no contrato têm força vinculante. Quando a construtora afirma, por escrito, que determinadas pendências são de sua responsabilidade, esse compromisso é exigível judicialmente. Declarações vagas, imprecisas ou contraditórias nos contratos criam insegurança jurídica e abrem espaço para litígios.
Terceiro, o cumprimento das obrigações contratuais deve ser diligente e tempestivo. Regularizar uma pendência apenas após o ajuizamento de ação não exime a empresa das consequências pelo período em que o comprador foi privado do uso do bem.
Além do impacto financeiro direto — indenizações, custas processuais e honorários advocatícios —, decisões como esta afetam a reputação da empresa e sua credibilidade junto ao mercado. A prevenção, por meio de contratos bem elaborados, due diligence criteriosa e assessoria jurídica especializada, é sempre o caminho mais eficiente.
Julia Ribeiro Corrêa – OAB/RS 123.533
