Conforme previsão do inciso II do artigo 156 da Constituição Federal, o ITBI é um tributo que consiste em uma porcentagem paga sobre o valor do imóvel, devida ao município em que está localizado o bem, no ato de transferência da propriedade deste.
Recentemente, o STJ fixou três teses no julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821/SP (Tema 1.113):
1 – A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2 – O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, conforme artigo 148 do Código Tributário Nacional;
3 – O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Portanto, a premissa geral para o STJ é de que a base de cálculo do ITBI corresponderá ao valor transacionado entre as partes. Apenas mediante processo administrativo prévio, o Município poderá alterá-la.
