A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Resp nº 1483058 decidiu, por unanimidade, que a Súmula 308 do STJ não se aplica, por analogia, aos casos de alienação fiduciária de imóvel, uma vez que esta é regulada por legislação própria e possui tratamento jurídico distinto da hipoteca.
O caso em análise envolvia adquirente que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a construtora e quitou integralmente o preço do imóvel, mas não conseguiu transferir o bem para seu nome em razão de gravame lançado na matrícula em favor de instituição financeira. O Tribunal de origem decidiu que a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro não teria eficácia perante a adquirente, aplicando, por analogia, a Súmula 308 do STJ.
De acordo com o relator, ministro João Otávio de Noronha, a referida súmula diz respeito à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador e está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel dado em garantia hipotecária ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, que estabelece normas mais protetivas, de modo que tal entendimento não deve ser estendido de forma ampla e irrestrita à hipótese de alienação fiduciária, que é regulada por legislação própria e não há similaridade de tratamento jurídico.
Desse modo, o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel não pode produzir efeitos em prejuízo da propriedade fiduciária, devendo prevalecer os termos da escritura pública de abertura de crédito com pacto adjeto de alienação fiduciária firmada entre a instituição financeira e a construtora.
Diante disso, o STJ reformou a decisão do Tribunal de origem, julgando improcedente a pretensão da compradora e garantindo a manutenção do gravame da instituição financeira na matrícula do imóvel.
Assim, destaca-se a importância da observância das regras próprias da alienação fiduciária, especialmente quanto à necessidade de anuência do credor fiduciário para a transmissão dos direitos sobre o imóvel.
Julia Ribeiro Corrêa – OAB/RS 123.533
Raiane Vestena – Acadêmica de Direito / Estagiária
